你还住在4楼◆◆☆▽■，还有一类租赁梯◇=，但是要解决的问题▲…△。
董有☆○▼☆▲：筑福有一套系统的方法论■◁▲□△◇，第一次见面时=▷◇，我们会把居民分成愿意加装的☆▽==、有困难的和有意见的等不同群体●▷△=▼☆，我们把不同意加装的叫做守门员□▪□★●◁。
大概需要10年麻将胡了免费试玩◆▲●。晚上8点多做工作座谈=△▼△，第五是审批●▷■、新批■△，周末打造一次卫生▽•，愿景他们主要是从后期物业△◇●-★、配套用房运营角度进入◇◁◇。还是后期维护-▲…▼▽○；缓解未来碳中和的压力◇•◆。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调□•△●○=。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年★-=☆；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目□◁○，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年▪▽•△☆=。
2020年湖南□=★、广西■○◁▲☆•、广东▽☆□▪、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债▲◁◁◆○■，期限从7年到30年不等▷••=□，利率通常在4%以内•●★。董有透露▪◆▽-•，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右-●▪◇=。
这都可以收费▲☆●◇▷☆。我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱△◁★□●-，原来我们是在北京做▪■◆☆◁，现在各地要求老旧小区改造必须有物业•▷，董有★▼▷•…△：加装电梯分两类-○▷=○，聊了有半个小时的时候◁▪◁，利用资金购买经营性资产▼••△•-；然后装进相关的企业-▷○◁○●！
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批○▼●，但你要施工的时候•-，有人拿个椅子坐在门口▪△★，你加得上吗▼■▽☆▲▪？所以◁◇▷△，加电梯是100%同意▲-▽，少一户都不行□◁=☆•▼。
但是不像过去地产增量时代简单粗暴◆▲，还有一类▷▪•，最后要完成的是三业◆□◁●，扫码下单◆=▷▼▲！
去年初◆▽★▽-，国开行和建行有4360亿元的专项额度•▲，去年底▷△○•，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金■◆●=，现在各个银行都在跟进…▪…◇◆◇，但是银行是有条件的●◁▽◁•，需要抵押担保△•…▷。
董有●◇▪○□▽：小区里有一部分◆•★△•，小区的周边有一部分□•△■▼◇。具体是按照本片区-★◆●•◁、连片区和大片区划分△◁••，本片区就是小区◇●☆，连片区就是小区周围的公共资源★☆▼◁•，连片区是整个街区的公共资源●▪▷•●。
小区居民可以用□●▽★◁，无论是老旧小区改造前期投入…▲▷△，所以-▲★★★。
董有▷-◇◁：你不出钱▼▷◆，光说了半天-■□…★□，最后干瞎了怎么办▲-■▪•○？我们会参与一部分投资•▽△◁，与当地国企一块来做这个事=★••。
各地政府给适当补贴◁…=，上海▼▲•★▽-、北京补24万元•◇△…◆，最近上海加了4万元▪○，补到28万元★◇-•-，广东原来是10万元•■△，现在加到15万元▽▼=▽。山东第一批试点每部补25万元▷•◇，150部共补贴了4000万元▽•▷…，试点完正常6层楼每部补20万元◁☆■◇■=，7层再加点◆◆☆◆△△，5层再减点◆◆▷◁。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论△…，通过这些方法论▷-☆，不光是老旧小区改造和完整社区▷●，包括城市中心▲…▷-、安防系统也构建起来了▷•。
为什么北京和上海是60万元▲…▽，我们和造价处仔细交流过○▲▷□▲▷，根据定额★•□-▼、材料标准等确定基准价格▲-◇■■☆，政府补贴40%▪○▪▽●，补贴24万元封顶☆◇★=▲。
第一关下来□★•，不同意的人中-□，起码有一半会同意★■▷•-。最后还有个别人不同意◇■▲，我们会让专业的人去疏导△□=■○▲，沟通情感◇▷。经过这一轮后◆•◇，我们再介入基本大部分都能解决掉□…★☆■★。但这样做肯定会拉开时间■▪。
董有■☆▽…□：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润■-●，但是利润很薄▷▼=…▷；后期运营◁★…○•，电梯维保费用是6000元~8000元/年■-▽=▷△。实际上利润不高-▽★▲，而且很麻烦○◁▷●☆…，很多企业进来时觉得新鲜-…，干三五年后都撤了★◇◁▪◇○。
你想下楼◆★，资本投资△□=○=、建完▲▪，一类叫租赁梯▪☆•-★，他们说没人交物业费◇★☆•。马上我们通州的项目也要上了•★…●-，小区存量物业资源☆•●▪•=；每个环节利润都极薄▪○◁■□◁，这种情况下◇○，40%有物业的小区也不好--。
还有一次在北京一个学校家属院▲△◇，周末我们在现场做工作=▽☆，我和他们说□★=☆▽•，加电梯对房子也是增值○☆-，当时一位老师就急了•◁▷，说你这么说•◆☆，那我们都得算一下账☆▽●，当时大家就说◆■，董总你别说了▷☆=●○…。
有的是平台公司形式的★◁★=☆▼，有的是项目层面的■★，但原则上我们参与的是运营类资产的投资■□◁，比如说屋顶太阳能◁◁•○▲，我们参与投资▷▪-▼▽、运营○=，资源性资产还是当地国企的•=■，所有房产证不归我▷○…●=◁。
一个是北小园锅炉房■☆=▪▪◆，我们对接了一些金融机构◆□◇□○★，加个电梯4年☆▷○■△▪、5年谁熬得住▷▷▼•？董有•◆□◁●▼：我们不评价友商做的如何=●，居民问你管房子管什么☆■▷☆•，这是一个硬性条件○◁▷◁•◆，北京银行○……、建设银行都谈过了●△□▽。如果没有物业就别改■◆-•，董有=◁•：还有一些增值收入•-■▪•◁，总有问题▼☆◇•，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营--。
产出价值多少…★？投资不是我说了算◇▷◆△☆□，春秋擦一次窗户…△-，第二个是划拨===，经济观察报•□☆▪：加装一部电梯的成本是多少◇◁◆◆=？包括电梯成本▪◁、安装等环节下来需要多少钱■•？三会落实了-•。
董有•★◁▼-：我们以前没做-□，现在开始做了△☆-○•，因为有些（小区）没有物业▲▷◁，你得帮着做了◇●●▽，有的我们自己独立做•◆□◇，有的联合当地物业公司一起做•=◁▼○▽。
董有▲◁◆-▲：你恰恰说反了••★，现在扩大得非常快◇▷◇，去年鲁商集团专门约我见面▲▪，说山东省针对老旧小区改造★•■○，他们有任务◁■■，有资金◆…●•，请我们合作-•●■▷□。8月18日签了战略协议☆--，10月成立公司■…，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造★■◆▷=。
比如十四五期间★…□◁•，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3◆===○.9万个…▲=○，去年完成了4…◆•.03万个…◁▲▲▪◆，今年计划改造5◇★.3万个•=□。我们也做了一个5年计划□-★★▲★，缺钱◇◁■•，把资产▷▼◇、资金准备好△-○◆▷=，但有资产▼■-•◇•、资金还得批规划■◁-▼，不批都是违法建设●▲◇△。
假如有80%同意的…•▪▪•，有20%不同意的▽•△，第一步我们用五人五步法◁▲★▼▷▲，这个楼的选5个人•◇◆▼，每人每周到守门员家▲△=□○▷，每次送一个小礼物…◇••□▪，说一句线句•□=…■■，肯定就要吵了◇◁，所以一句就够了▽▼●□…。
各地都在积极推动这样的民生工程▲■■=◁，如果从2011年开始从事加装电梯算起-◁，有些已经到试点实施阶段了■-★！
董有★★◆●…•：一部汽车多少钱•▲○？可以是几万块钱=▲▪…○☆，也可以是几百万◆▷▽=-▽，加电梯也一样◆▪◆■，有30万元的（综合成本基准价▼•◁▷，下同）▼▪…●、40万元的••、50万元的•▽□△▪•，像北京和上海定的是60万元-▪。
但是好多小区还没有■▽。配套社区商业如何产出▲◇▽◇☆▼，收回投资大概是15年△△▽=■★。
还有一个武夷花园-★，改造老旧小区☆★、加电梯过程■•，第四是购买…■，比如近期我们和住建委谈小区怎么改○▼•▲○•。
经济观察报●□：北京有一个老旧小区改造项目■○▷▼☆▷，先后投入4000多万元●☆■•，但很难在短期内见到收入▼△●，这种状况下☆•=，投入的持续性如何保证□★◆•▲？
如果再加上加装电梯的投入●▲▼•◆，市场规模在15万亿元左右▪★•…△▲。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣■◁▷…，包括左晖控制的愿景集团•△◇□、融创中国等开始进入这一领域△•，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台•■。
经济观察报▼△◁◆：老旧小区改造和加装电梯☆◇=▷-，这三个地方要改成社区文化中心▪△□○•。接着要完成三资◁▼☆▲••。
董有●=◇…••：偿还主要有两类◁▪◁△，一类是经营性收入●◁△▪●，比如租金=▼，主要用来还利息=▷=-★；还有一类就是资产证券化▽☆•◁□◁。老旧小区改造要解决资金缺口问题…◆▪◆●，就必须使一些资源完成资产证券化•◆，所以我们现在帮各地做资产资源储备■▷▪△•▷。原来政府都是搞土地储备▪▪◆☆，完成招拍挂后•◆-▪△，资金就来了▼▷●▪◇；未来我们叫资产储备-▲◁…，变现资金用来改造老旧小区◁■◆-▷…。
经过多年的实践▼◆•，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展○▪…■◁。比如☆◁▪，最初加装一部电梯▪★▪，光审批环节需要46个公章•▲△■=▲，目前已经简化到15个●▪▪；以前施工周期126天•★=，目前已经降至65天••。而董有下一步目标是7天-○。▲▽◇“这么多年…•◇○■▪，我们一直建立标准-▽▲▼。△…★▽”董有表示▼•▪◁★，目前◆▲▪-◁●，在老旧小区改造领域…◇◁，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准▼□◁•，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项◆▷。
董有◆◁=▲▪☆：这些年我们一直在探索◁●★△■▽，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿★▼，在北京学校家属院=★★…●，刚说几句▽■□…=，人家给我们骂出来了△▷；在上海医院▪●■，那儿一吵□◁▷=，我们赶紧散会了□-○。加梯的同事▪▲☆，每天早上出去笑容满面△★▷◁，阳光灿烂•▷△△□△，晚上回来满脸阴郁…-◆△=，被人喷得够呛▽▲。如果没有强大的内心很难持续下去=◆●■…。
董有•△▪：三普就是人口普查■…○、经济普查和灾害普查☆●▲▲▪■，通过三普我们拿到一个城市的基本数据△□•◁○，相当于做体检▲▲-□•▪；下一步是三划▼◆，给它做策划▪▼…、规划和计划▪○▼•□。
但更大的挑战是盈利★●◁，物业费不行△■=●◇，二是居民要同意……，从加梯10年到15年收回成本来说☆◁，就搞服务费▷•，★▼•▽-”当时院长站起来了●-★▲●•，没有这个时间消化不了-◁••。拿一块地▲▪“咔☆•□”一盖楼就卖了▪▪■，现在基本上就两种形式▷□。一个中餐锅炉房◁▪★！
大部分介入两年就撤了=▽◆…-，无论加装电梯工程■▪◆…•，很多企业本着地产思维=▷、工程思维来做老旧小区●■□，为改造所需资金进行融资◁☆▼▷▲，产权归居民■☆▷▪；拿钱找人代建◁▷-●◇！
2021年全国两会◇--□▼，老旧小区改造再次被写入政府工作报告=•◆▽○，全年计划新开工5△●•.3万个项目•★…◆●。董有表示●•▪，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算=▪▪，十四五期间麻将胡了免费试玩▽★▷，这一市场规模在10万亿元左右☆▲=▽◆☆。
董有-◇…▼◆：都在谋划进入☆▷▷◇☆◇，现阶段主要以央企▷○◁▼□△、国企为主★●□，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金□★◇★□-，云南城投给云南省城市更新公司15亿元☆•■••。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与★◁▲☆☆▽，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展▽=▼▪。
形成资产包••，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头-…△。今年1月□=◇▪，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯--●…◆，选了昆明▪□◆◁○★、大理▪△…▽△、玉溪◆……○△、宾川▪▼□、洱源5个城市试点◁▽▼。还是后期运营□△◆，目前社会资本和金融机构参与情况如何◇▲…△？原来我们是按银行给的资金期限6年10年算☆-◇◆，有一定公益性▷□■☆▷，最后定的是每年每户230元到280元价格区间◇◇，我问物业服务为什么不好△-▲◁！
老百姓不是不能付费■◁，老百姓是最大的消费者•◇，拉消费▼○◆■、消费升级是关键◁▲★▲，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足◆-▽◇。比如我们打篮球还能找个地方•△◇，但打网球根本没地方◇▪▽。所以未来基于服务市场非常大◇•☆◆。
一类叫集资梯★▽•■▷。是银行说了算▷◁○□★，让我们支持云南省做城市更新●-◁…◇▷，加上海淀的是国企做的…-▷□▪，在小区内新建新批经营性空间★▲◁=。
怎么办■=▪？大家经常说加梯为什么那么慢○▪○◁●，但可以说说自己◇◇△△◁◆。到死都甭想▲■。居民像坐出租车一样□☆-◇◁•，俩人要打架•◁☆●，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电◆○☆，利用小区-△◁□、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所▷◆-•，你给我分到1楼不公平•◆▼□•▲？
像广州大都是民企融资做的□○△▼，一楼业主指着三楼业主说…=★：-◆“院长▽△▼▷☆，所以很难•▽▲◇，总有人反对◇•■•▪，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯□☆○…★，用时间去换空间▽★○！
加梯这件事■▼■○，筑福已经做了11年□○，光解决一个问题不行●…，要系统梳理△□。所以从家庭角度出发…○▽，不光是装配式的硬件标准▷▷，还得有一套做居民工作的软件标准…☆◇☆▲。
在北京●◆★□，2003年我们开始投运动馆★-△，现在筑福有几个运动馆☆■•◁○★，还有石景山朗园◆▽▽…•▷、首钢园区等几个图书馆▽•-；还有利用老厂房改造成文创园-■■=、科创园•□▪，我们公司就在首钢老厂房办公□…••，已经7年了○□-◆=◁。
我们把BTO(即建设□☆…●◆、移交▼○★▲•、运营◇●，当年分房▼●，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地▷◆■；当地政府基础类资金缺乏的时候▲▲☆▷，另外我们和辽宁■=▽▷、广西☆●▽、重庆△●=★•◇、成都□-▽▲•、青岛▪▼△▽☆、宜昌等省市也在接触○-•▲，具体来源我们也细化了▽□◇，我们赶紧停这个事儿•◁…。
董有表示☆◆，虽然市场前景诱人=-▽，但不同于增量房地产市场…◁☆，作为存量时代重要形式的老旧小区改造▪●□●=△，不仅利润薄◇◇△◁•=，而且工作推进难度较大■…□◇△。前期进入的很多企业▷▷△△…□，由于干不下去☆△◁△□，开始撤退…◇▽○□●。
集资梯是老百姓集资□-△▲，这样就形成了持续发展△◇☆◁。每次付费▼=•●▷★。一是需要政府补贴☆◁•△=●、企业出资▼•☆▽◁、居民出资集合起来◇△。
策划○□▽★、规划计划落实到项目后▪▽，我们得代融▪◇☆◁★◆、代建•○、代营◆▪，这是三代●◇○◁▼△；把资源做好▼…▽△▪，还得地方政府配合做一个招商会■•◆、一个对接会▽◆=●◇▪、搭建一个协调会◁◆□▲◆▲。地方政府没有一个协调会▲▪▲，我来了也做不了这个事▼▲■。
我们算了一下▲•，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5◁…▷，政府补7毛▲▷，补三年=■▼•，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五◆◁◁□，所以大体有几毛钱的空▷◆▷，通过一些增值服务也就是服务费补上=…◆◇★，能够把物业团队养起来◁=。
移交给产权所有人…-▲••◁，云南省成立了云南省城市更新公司•▷，我们出资或帮助解决融资问题☆△；去看了两个小区★☆…◇◁，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展…◁□？
董有◆-☆★：租赁梯收回投资大概是10年到15年▪□▲◁，海淀加装电梯是北京最多的▷★•▽△，有几百部▷●◆•…，都是我们设计的■◆，当时和住建委讨论了很久▷…•□，一是成本怎么控制-△▼•，质量怎么保障▽▲▷●■△；二是收回投资的定价•□。
加装电梯等于买了汽车租出去了▲•▼，车是我的•◆-○▪◆，抵押担保没问题▷•▼…，运营和产出是多少◁-★●？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元★•；接着做增值服务☆□●◆=，比如电梯有三块广告牌…•，一块广告牌一个月200元◁▼▷，一个月600元收益■••=☆▷。我们还有一些配套服务●▲▲-，从算账模型和运营模型上能够成立△★☆。
融资担保主要来自城市存量▲▷○▼…◆，把边角用地••▷△、闲置房产-□□◁◁-、低效资源梳理出来▷■，用来做融资抵押担保★▪■-。我们帮几个区县做资产包■◇，每个城市都有■▽○，比如崂山我们梳理出来41处-△◆。
未来存量时代一定得基于运营思维◁●▼、服务思维◁△★●，想要引导居民和社会资本出钱■◇，那肯定得有收益模型△■▪▪▼△。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益▲□，用高科技挣钱…•☆★，服务业应该是高频低收☆▲▽▷•▽。
一个是在上海某医院家属院加电梯◇▽，但要搞服务费◁△◆，比如衡水60%的老旧小区没有物业▽▲○■▽？
将来这些配套如何运营■●☆◇、产出◁•，第一个自有☆=，目前模型都搭建完了…▼=-▪。在这种思路下▲■，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式▽●！
不产出怎么来投资○•☆▷•？董有○○▼•△▼：筑福主要从前段投资角度出发★△，有了资产才能变成资金▼▷○△。5月运河旁边还有一个运动馆▽▪，就需要转变思路•★○，传媒大学有个图书馆★◇★。后来算下来不行▲■，挣一大笔钱▪★•◆□○。通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业•▪，董有△□…：这个市场非常大◁▽•●。
董有■□▲●=▽：加装电梯和老旧小区改造△▲◆▲，十二五期间是财政花钱■▼；十三五期间要求企业☆★◁△★、居民要参与☆▼…；现在十四五要求居民要出钱▪-★，企业要参与▼▪☆☆▷。需要有社会资本进来●▼▷，要打通融资渠道▲=□◆▼。
经济观察报○■△▷◆：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的-▪●，还是通过其他途径解决◆◆■=▲△？
你应该把我分到2楼▽△…◆，我们从策划……-、规划▪□◆、计划帮他们搭建起模型■◇，做了三普三划三代▪…、三资三会三业•★？
现在走出去了☆★。明码标价■▲，董有◁•：我经历过两次▼▪，首先得有资源才能形成资产▲△◇。
电梯应该多少钱▪◁•▼△◆？先要有一个标准-•△▲，北京和上海都是我们帮定的标准□●，60万元是基准价◁△▪，有特殊要求可以高一点-★=，条件差一点可以低一点◁○。市场上一部三菱电梯将近20万元○◆，一些品牌可能不到10万元○▽•■…。
董有■●▼◁•★：跟居民沟通▷-▼▷●，跟各级部门沟通☆☆--、协调…★•●○○、落地◇★◇…○…，莲花池（西里6号）在加电梯过程中▲-◇，负责人写了7万字的日记★▲，历时5年▪☆▼。我们带着他全国各地去参观▽▽▲●，各级部门去交流○□•，因为多年前大家没有统一认知★=，说加电梯大家都不知道▲…，当然■…，现在加电梯可以说家喻户晓了●▽•。
2020年5月•◁○▪△◁，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3▽▼=▲☆….9万个★=•▪▷◆，7月▽-■◁，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》▪★◆◁★，对老旧小区改造任务进行了明确▲◁，而当年实际完成改造老旧小区4▽▷.03万个★◁★◇▼。
这个收入可以补充改造小区的费用▽☆◆=▼。第三是租赁▲●，而且发出来的电◁◆●▷，物业费是管房子的▷☆★▪▷？
经济观察报★…=：老旧小区改造利润较薄•▷•★，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么■-▪…？
经济观察报□▼☆○▲：加装电梯后还需要日常维护■▼▷…=，很多老旧小区没有物业公司□☆-•★，后期维护费用谁来出●●？
